법률홈닥터의 생활법률 이야기 - 임대차분쟁조정, 소송상 판결과 같은 효력

<임대차 계약 분쟁>

임대차 계약은 일상생활에서 가장 잦은 법률행위로 임대인이 아닌 경제적 약자인 임차인의 입장에서 임대차 계약을 체결하게 되는 경우가 많다.
임대차 계약을 체결하고자 하는 임차인은 주소만 알면 누구나 발급이 가능한 등기부등본을 확인해 임대인이 해당 부동산의 소유자가 맞는지 스스로 확인해 볼 필요가 있다.
또 해당 부동산에 저당권 등 다른 물권자가 있지는 않은지도 꼭 체크해야 한다.
이사를 하고 난 뒤에는 반드시 관할 동 주민센터에 전입신고를 마쳐야 한다. 전입신고(주민등록)를 해야 제3자, 즉 주택과 관련한 이해관계인에게 자신의 임차권을 주장할 수 있기 때문이다.
만약 임차인이 임대차계약서에 '확정일자'까지 갖춘 경우에는 추후 임차주택이 경매 등으로 넘어간 경우 임차인은 보증금에 대해 우선변제권을 갖게 되므로 확정일자까지 받아두면 더 안전하다.
다만 소액임대차의 경우 확정일자를 받지 않아도 다른 채권자에 비해 최우선변제권을 가지는데 현행법상 부산시의 경우 6천만 원 이하의 보증금 임차인이 해당되며, 2천만 원 이하까지 최우선변제가 보장된다.
한편 '주택임대차보호법'상 임대차의 존속기간은 최저 2년이지만 임대인과 임차인의 묵시적(자동) 갱신으로 계약 기간이 연장되는 경우도 상당히 많다.
이 경우 법상 임대차 존속기간은 2년으로 의제되지만, 그럼에도 임차인은 '언제든지' 임대인에게 계약의 해지를 통보할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 법적인 효력이 발생한다는 점을 알아두면 자동갱신과 관련한 분쟁을 해결하는데 도움이 된다.
주택임대차에 관해 임차인과 임대인 간 분쟁이 발생한 경우 '주택임대차분쟁조정위원회' 제도를 활용해보자.
이는 법률구조공단에서 2017년 5월부터 운영 중인 제도로, 적은 비용 또는 무료(중위소득 기준 저소득계층)로 이용할 수 있는 소송 전 분쟁 조정 제도다.
조정이 성립하면 민사상 합의와 같은 효력이 있어 소송상 판결을 받은 것과 동일한 효력이 있다. 주택임대차분쟁조정위원회 부산지부 711-3430. www.hldcc.or.kr

고 은 솔
해운대구 법률홈닥터 변호사

 법률홈닥터는 법무부 인권구조과 소속 변호사가 각 지자체에 상주하며 취약계층(기초생활수급자, 장애인, 다문화가정, 국가유공자, 한부모가정 등)을 위해 무료로 1차적 법률 서비스를 지원하는 제도다. 재송동 해운대구 문화복합센터 1층에 상주하고 있으며 사전 예약제로 운영된다. 749-5689.