전문가 칼럼 - 수익형 분양호텔의 문제점 진단

확정수익 보장 극히 일부에 불과
과대광고 가능성 높아 주의해야

올 한 해의 부동산 시장은 불확실성의 시대로 대변된다. 그만큼 국내외적인 불안 변수들이 많다고 할 수 있다. 영국의 브렉시트에 이은 프랑스의 유럽연합 탈퇴로서의 프렉시트가 그렇고, 당선된지 얼마 되지 않았는데 유권자의 낮은 지지를 받는 미국 트럼프 대통령의 보호무역주의 또한 그렇다.
여기에 국내적으로는 대외여건의 불안과 더불어 AI(조류독감)에 이은 구제역과 국내 정치 불안과 이에 따른 대선 정국 등이 불안요인으로 꼽힌다. 이뿐 아니다. 지역적으로는 지역 기간산업 가운데 하나인 해운·조선 부문의 구조조정 여파 역시 지역경제뿐 아니라 부동산시장 관련해서도 부정적 파급효과가 더욱 거세다.
해운대는 외지 사람들이 부산하면 떠올리는 부산을 읽는 키워드 가운데 하나다. 마린시티로 불리는 해운대해수욕장 인근 주상복합아파트 군은 부산시 아파트 가격이 형성되는데 영향을 미치는 바로미터이기도 하다.
그 때문일까? 외지 사람들이 많이 알고, 많이 찾다보니 최근 늘어나고 있는 또 하나의 부동산 상품이 있다. 다음은 이 특정 부동산 상품을 설명하는 단어들이다. 수익형부동산, 투자 이익 확정, 실투자금 최소 수익 최대, 가동률, 레지던스형 숙박시설 등이다.
다름 아닌 수익형 호텔, 콘도형 호텔, 분양형 호텔 등으로 불리는 레지던스형 분양형 호텔의 통칭이다. 호텔은 호텔인데 일반 관광호텔이 아닌 작은 규모를 갖는 관광호텔처럼 며칠 동안의 단기체류가 아닌 일정기간 동안 객실 내 조리와 거주가 가능한 숙박형 호텔을 말한다. 이런 거주 특성의 이유로 수익형 콘도형 호텔이라는 별칭으로도 불린다.
분양호텔은 수익형부동산 가운데 하나로 부산 해운대뿐만 아니라 제주도 및 국내 리조트 단지 주변이나 개별 도시의 도심에도 들어선다. 그런데 분양형 호텔은 어떤 문제점을 갖고 있기에 개별 사례 중심으로 언론의 주목을 받으며, 무엇이 지역 또는 도시차원에서 문제점을 갖고 있는 것일까?
첫째, 확정 수익 보장이라는 공정성 문제이다. 대부분의 분양호텔은 분양 때부터 확정 수익을 보장한다고 광고한다. 그러나 확정 수익이 보장되거나 보장할 수 있는 상품은 극히 일부로 제한적이다. 그럼에도 베이비부머들의 은퇴에 따른 수익형부동산에 대한 투자자들을 현혹하기 위해 이러한 광고는 신문 지상을 통해 여과 없이 광고되고 있다. 그 피해는 투자자의 몫으로 돌아간다는 것은 주지의 사실이다. 과대광고인 셈이다.
둘째, 공급과잉 우려이다. 특히, 관광지를 갖는 일부 도시는 이러한 현상이 강하다. 해운대가 특히 그렇다. 최근 해운대지역의 아파트가격 상승과 맞물려 분양형 호텔 뿐만 아니라 레지던스형의 주거용 오피스텔까지 가세하면서 레지던스형 수익형 부동산 물량이 과거 어느 때보다 집중되고 있다. 상황이 이렇다보니 공급물량이 확대되면서 그나마 확정 수익 보장이라는 광고는 그야말로 과대광고일 가능성이 더욱 높아지고 있는 상황이다.
셋째, 위탁 운영업체 문제이다. 핵심은 수분양자(입주자대표회의)들의 의사와는 달리 운영업체가 선정되는 과정 또는 이에 따른 운영상의 문제이다.
이러한 운영은 결국 지역 투자자의 피해로 돌아올 수 있다. 왜냐하면 분양호텔의 투자자 대부분은 지역에 거주하는 해운대구민일 가능성이 높기 때문이다. 해운대 소재 500여 객실을 갖는 모 분양호텔 수분양자들이 해운대 거주자들인 것을 통해서도 이러한 문제점은 확인할 수 있다.
지역 방문객을 위한 질 좋은 다양한 숙박시설은 필요하다. 그러나 투자 시 피해를 볼 수 있는 숙박시설인 지에 대해 면밀히 살펴 신중한 선택이 필요하다.

*서정렬 영산대 부동산·금융학과 교수